O Potencial Inexplorado do Crédito com Garantia de Imóvel no Brasil
No Brasil, o crédito com garantia de imóvel (CGI), também conhecido como home equity, representa uma modalidade de financiamento com enorme potencial, permitindo que proprietários de imóveis utilizem seu patrimônio como colateral para acessar linhas de crédito com taxas de juros mais atrativas e prazos de pagamento estendidos. Embora tenha apresentado um crescimento gradual nos últimos anos, sua adoção em larga escala ainda esbarra em obstáculos significativos. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), voz proeminente do setor, aponta barreiras culturais, operacionais e de conhecimento como os principais entraves que impedem o país de usufruir plenamente dos benefícios dessa ferramenta financeira.
Essa avaliação crucial foi apresentada pela presidente da Abecip, Priscilla Ciolli, durante uma coletiva de imprensa realizada nesta terça-feira, dia 27, em São Paulo. O evento serviu para debater o cenário atual do mercado de crédito imobiliário e as perspectivas para o crédito com garantia de imóvel, revelando um panorama de oportunidades, mas também de desafios profundos. Os dados mais recentes indicam uma dicotomia: o volume total de crédito em estoque cresce, mas a entrada de novas operações diminui, sinalizando a urgência de uma maior compreensão e desmistificação do produto.
O CGI se destaca como uma alternativa de financiamento com um custo consideravelmente mais baixo em comparação com linhas de crédito sem garantia real, como o empréstimo pessoal ou o rotativo do cartão de crédito. Sua flexibilidade é outro ponto forte, permitindo que os recursos obtidos sejam utilizados para uma vasta gama de finalidades. Isso inclui desde investimentos estratégicos no negócio próprio, reformas e ampliações residenciais, até a consolidação de dívidas com juros elevados e a cobertura de necessidades emergenciais inesperadas. No entanto, mesmo com essas vantagens evidentes, a modalidade ainda não alcançou o patamar de popularidade esperado, conforme as análises da Abecip.
A importância do crédito com garantia de imóvel transcende o benefício individual, impactando a economia como um todo. Ao oferecer capital a custo mais baixo, ele pode impulsionar o empreendedorismo, o consumo consciente e a reestruturação financeira de famílias e empresas. Compreender e superar as barreiras identificadas pela Abecip é, portanto, um passo fundamental para destravar bilhões em recursos e acelerar o desenvolvimento econômico e social do país, permitindo que o patrimônio imobiliário se torne um motor mais ativo de progresso.
Crescimento no Estoque Contratual Contrasta com Queda nas Novas Concessões
Apesar dos desafios persistentes, o volume total de crédito com garantia de imóvel em circulação no mercado brasileiro, conhecido como estoque, tem demonstrado uma notável resiliência e crescimento contínuo. De acordo com os dados apresentados pela Abecip, em 2025, o estoque total do produto manteve sua robusta trajetória de expansão, registrando um aumento expressivo de 22% em relação a 2024, atingindo a marca de R$ 29,9 bilhões. Esse crescimento reflete a consolidação de contratos de longo prazo e a confiança de parte dos tomadores e das instituições financeiras na solidez da modalidade.
As características intrínsecas dos empréstimos concedidos por meio do CGI continuam a ser um atrativo significativo. O valor médio dos empréstimos, por exemplo, gira em torno de R$ 264 mil, um montante considerável que possibilita a realização de projetos de maior envergadura, seja para investimentos pessoais ou empresariais. O LTV (Loan-to-Value), indicador que mede a proporção do empréstimo em relação ao valor da garantia, mantém-se em uma média conservadora de 34%. Esse percentual sinaliza uma margem de segurança elevada para as instituições financeiras, contribuindo para a redução do risco e, consequentemente, para a oferta de condições mais favoráveis ao tomador.
Adicionalmente, o prazo médio para a quitação desses créditos é de aproximadamente 13 anos. Essa extensão do período de pagamento oferece um fôlego financeiro crucial aos tomadores, permitindo que as parcelas se ajustem melhor ao orçamento e que o planejamento financeiro seja feito a longo prazo, sem a pressão de amortizações rápidas. Essas condições demonstram que, para quem consegue acessar o CGI, os benefícios são tangíveis e significativos, justificando a expansão do estoque total.
No entanto, o cenário das novas concessões de crédito com garantia de imóvel apresenta um contraste preocupante. No ano passado, o volume de novas operações registrou uma queda de 14,4% em relação ao ano anterior, totalizando R$ 11,48 bilhões. Essa retração representa uma reversão significativa da tendência observada no período precedente, quando houve uma notável aceleração de 58,5% nas concessões de 2023 em comparação com 2022. A discrepância entre o crescimento do estoque e a diminuição das novas concessões aponta para a necessidade urgente de investigar os fatores que estão freando a entrada de novos contratos e de novos clientes no mercado, impedindo que o potencial bilionário do CGI seja plenamente explorado.
A Barreira Cultural: O Apego Histórico do Brasileiro ao Imóvel
Um dos principais e mais enraizados entraves para a popularização do crédito com garantia de imóvel no Brasil reside em um profundo comportamento cultural do consumidor. Segundo Priscilla Ciolli, presidente da Abecip, existe uma aversão histórica do brasileiro em utilizar seu patrimônio imobiliário como garantia em operações de crédito. Essa mentalidade, profundamente arraigada na sociedade, vê o imóvel não apenas como um bem material, mas como um símbolo de segurança, estabilidade e conquista de vida, algo que deve ser preservado a todo custo e jamais posto em risco.
“Existe uma cultura muito forte de preservação desse patrimônio. O brasileiro prefere tomar um empréstimo com juros um pouco mais altos versus colocar em risco a casa”, explicou Ciolli, sublinhando a complexidade dessa barreira psicológica. Essa preferência por linhas de crédito mais caras, mas que não envolvam a propriedade da casa, demonstra a força do apego emocional ao imóvel. Para muitos, a casa própria representa a concretização de um sonho, um porto seguro para a família e um legado, e a ideia de perdê-la em caso de inadimplência é um risco inaceitável, mesmo que as taxas de juros oferecidas pelo CGI sejam significativamente menores.
Essa resistência cultural não é exclusiva do Brasil, mas assume contornos particulares no país, onde a busca pela casa própria é um objetivo de vida para grande parte da população. A percepção de risco associada à alienação fiduciária, mesmo que mitigada por processos regulatórios e a seriedade das instituições financeiras, ainda é um fator preponderante na decisão de muitos. O desafio, portanto, não é meramente financeiro, mas fundamentalmente de mudança de mentalidade e de percepção de valor e segurança.
Para que o crédito com garantia de imóvel deslanche e atinja seu potencial máximo, é preciso desmistificar a percepção de risco e educar o consumidor sobre as salvaguardas legais e os benefícios econômicos incontestáveis que a modalidade oferece. É um processo que exige tempo, comunicação clara e a construção de confiança, transformando gradualmente a forma como o brasileiro enxerga e utiliza seu patrimônio, não apenas como um ativo estático, mas como uma alavanca para novas conquistas e para a melhoria de sua saúde financeira.
Complexidade Operacional e a Urgência da Educação Financeira
Além da barreira cultural, a Abecip aponta a complexidade inerente ao processo de contratação do crédito com garantia de imóvel como um fator significativo que limita sua maior adesão. Diferentemente de empréstimos pessoais ou outras linhas de crédito tradicionais, que muitas vezes podem ser liberados em questão de horas ou poucos dias com pouca burocracia, o CGI exige uma série de etapas adicionais que demandam tempo, atenção e, por vezes, uma certa dose de paciência. Esse processo inclui análises documentais detalhadas do imóvel e do tomador, avaliações rigorosas do bem que será oferecido como garantia e o registro formal da operação em cartório, o que adiciona custos e prazos.
Essa complexidade operacional pode afastar potenciais tomadores de crédito, especialmente aqueles que se encontram em necessidade imediata de recursos. A demora e a exigência de múltiplos documentos e procedimentos podem ser vistas como um obstáculo desnecessário e frustrante, levando o consumidor a optar por alternativas mais rápidas, mesmo que financeiramente menos vantajosas e com juros substancialmente mais altos. A percepção de que o processo é “complicado”, “demorado” ou “burocrático” é um desincentivo significativo em um mercado que valoriza cada vez mais a agilidade e a simplicidade nas transações financeiras.
Diante desse cenário, Priscilla Ciolli reforça a necessidade premente de um esforço educacional mais robusto e abrangente por parte de todo o mercado financeiro. “É um produto que faz sentido econômico, mas ainda é pouco conhecido. O mercado precisa aprender a usar o CGI e o consumidor precisa entender melhor suas vantagens”, afirmou a presidente da Abecip. Essa educação não se restringe apenas aos consumidores finais, mas também se estende às próprias instituições financeiras e seus colaboradores, que precisam estar aptos a comunicar os benefícios de forma clara, a simplificar os processos onde for possível e a orientar os clientes de maneira eficaz.
A falta de informação e a complexidade percebida criam um ciclo vicioso: menos pessoas buscam o CGI, o mercado investe menos em sua divulgação e simplificação, e o produto permanece subutilizado. Quebrar esse ciclo exige um investimento contínuo em educação financeira, campanhas informativas e aprimoramento da experiência do cliente, tornando o crédito com garantia de imóvel mais acessível, compreensível e, consequentemente, mais atrativo para a vasta maioria da população brasileira que possui um imóvel e poderia se beneficiar de suas condições.
O Papel do Novo Marco Legal das Garantias: Um Avanço Necessário
Em meio aos desafios que o crédito com garantia de imóvel enfrenta no Brasil, o país deu um passo importante para modernizar e simplificar o ambiente de garantias com a aprovação do novo Marco Legal das Garantias. A Abecip avalia que essa legislação representou um avanço crucial, trazendo mais clareza, segurança jurídica e eficiência para os processos de constituição e execução de garantias imobiliárias. A nova estrutura legal visa desburocratizar operações e reduzir os riscos percebidos pelas instituições financeiras, o que, em tese, deveria impulsionar significativamente o mercado de CGI.
Uma das inovações mais relevantes introduzidas pelo novo marco é a possibilidade de utilizar imóveis que já estão alienados fiduciariamente como base para novas concessões de crédito. Anteriormente, um imóvel que já servia como garantia em um financiamento não poderia ser usado para obter um segundo empréstimo, limitando drasticamente as opções dos proprietários. Com a nova regra, abre-se um leque de oportunidades para que indivíduos e empresas possam alavancar seu patrimônio de forma mais eficiente, sem a necessidade de quitar o primeiro financiamento para acessar um novo, o que representa uma flexibilização importante e um incentivo ao uso do patrimônio.
A legislação também trouxe melhorias nos procedimentos de execução de garantias, tornando-os mais céleres e previsíveis. Essa maior segurança jurídica para os credores é um fator determinante para que as instituições financeiras se sintam mais confortáveis em oferecer crédito com garantia de imóvel com condições ainda mais competitivas, uma vez que o risco de recuperação do capital em caso de inadimplência é minimizado. A simplificação dos trâmites cartorários e a digitalização de alguns processos também contribuem para reduzir o tempo e o custo envolvidos na operação.
Contudo, a Abecip ressalta que as mudanças regulatórias, por si só, não são suficientes para destravar completamente o mercado de CGI. Embora o marco legal crie um ambiente mais favorável e sólido, a efetivação de seu potencial depende crucialmente da superação das barreiras culturais e educacionais já mencionadas. A legislação fornece as ferramentas e o arcabouço necessário, mas a aplicação e a aceitação no dia a dia do mercado e dos consumidores ainda exigem um trabalho contínuo de conscientização, adaptação e comunicação. É um alicerce sólido, mas que precisa ser construído com outros pilares para sustentar um crescimento robusto e transformador.
Vantagens Inegáveis do CGI: Juros Menores, Prazos Maiores e Valores Aprovados
Apesar dos obstáculos culturais e operacionais que ainda persistem no Brasil, as vantagens econômicas do crédito com garantia de imóvel são inegáveis e consistentemente destacadas pela Abecip como o principal motor de seu futuro crescimento. A mais evidente delas é a taxa de juros significativamente menor em comparação com outras linhas de crédito disponíveis no mercado, como empréstimos pessoais, cheque especial ou rotativo do cartão de crédito. Essa diferença substancial se deve ao menor risco percebido pelas instituições financeiras, que contam com um bem de alto valor e liquidez como garantia, reduzindo a chance de calote e, consequentemente, o custo do dinheiro emprestado.
Além das taxas de juros mais competitivas, o CGI oferece prazos de pagamento consideravelmente mais longos, o que é um alívio para o orçamento do tomador. Enquanto empréstimos sem garantia real costumam ter prazos limitados a poucos anos, o crédito com garantia de imóvel pode se estender por mais de uma década, como visto na média de 13 anos mencionada pela Abecip. Esse alongamento do prazo resulta em parcelas mensais menores e mais acessíveis, aliviando o peso da dívida e tornando-a mais gerenciável no longo prazo. Essa característica é fundamental para quem busca consolidar dívidas com juros altos ou realizar investimentos de maior porte sem comprometer excessivamente a renda mensal.
Outro benefício crucial do crédito com garantia de imóvel é a possibilidade de obter valores aprovados mais altos. Dada a solidez da garantia imobiliária, os bancos e financeiras estão dispostos a conceder montantes de crédito substancialmente maiores do que em outras modalidades sem garantia. Isso permite que os tomadores acessem recursos significativos para projetos ambiciosos, seja para expandir um negócio, realizar uma reforma completa em uma residência, investir em educação ou até mesmo liquidar múltiplas dívidas, reorganizando a vida financeira de forma mais eficiente e econômica.
Priscilla Ciolli é enfática ao afirmar que “É quase impossível esse produto não crescer, porque ele tem taxa de juros menor, prazo maior e valores aprovados mais altos”. Essa declaração da presidente da Abecip reforça a lógica econômica irrefutável por trás da modalidade. As vantagens inerentes do CGI o posicionam como uma ferramenta poderosa para a gestão financeira pessoal e empresarial, capaz de transformar a vida de milhões de brasileiros que possuem um imóvel e buscam soluções de crédito mais justas e eficientes. A chave está em superar as barreiras que impedem que essas vantagens sejam amplamente reconhecidas e utilizadas.
Perspectivas Futuras: Construindo um Mercado Mais Maduro para o Crédito Imobiliário
Diante do cenário atual, a Abecip mantém um otimismo cauteloso, mas firme, em relação ao futuro do crédito com garantia de imóvel no Brasil. A entidade reconhece que, apesar das barreiras persistentes – sejam elas culturais, operacionais ou de conhecimento – as características intrínsecas e altamente vantajosas do produto, como juros baixos, prazos longos e valores expressivos, o posicionam como uma ferramenta financeira com um potencial de crescimento inquestionável. A visão da associação é que o mercado está em um processo contínuo de amadurecimento, que exige tempo, dedicação e um esforço coordenado de todos os agentes envolvidos.
A presidente da Abecip, Priscilla Ciolli, visualiza um caminho de “construção desse movimento no mercado”, indicando que a evolução do CGI não será um salto abrupto, mas sim uma progressão gradual e contínua. Isso implica em um trabalho persistente de educação e conscientização, que deve ser direcionado tanto às instituições financeiras, que precisam aprimorar a oferta, a comunicação e a simplificação do produto, quanto aos consumidores, que necessitam compreender plenamente suas vantagens e desmistificar os receios associados à utilização do imóvel como garantia. A clareza na comunicação e a transparência nos processos são essenciais para construir a confiança necessária.
Para destravar o verdadeiro potencial bilionário do crédito com garantia de imóvel, será fundamental que as mudanças regulatórias já implementadas, como o novo Marco Legal das Garantias, sejam acompanhadas por iniciativas de educação financeira em larga escala. Programas de esclarecimento, materiais informativos acessíveis e a capacitação de profissionais do setor são passos cruciais para que mais brasileiros entendam como o CGI funciona, quais são seus riscos e, principalmente, quais são seus enormes benefícios. A superação das barreiras culturais e operacionais demandará um esforço conjunto para simplificar processos, tornar a informação mais acessível e, acima de tudo, construir a confiança do consumidor.
Somente através dessa abordagem multifacetada e integrada, que combine avanços regulatórios, educação financeira e aprimoramento da oferta pelo mercado, o Brasil poderá aproveitar plenamente os benefícios de uma modalidade de crédito tão promissora. O crédito com garantia de imóvel tem o poder de impulsionar o desenvolvimento econômico e financeiro de milhões de brasileiros, permitindo-lhes acessar recursos de forma mais justa, eficiente e com custos significativamente reduzidos, transformando o patrimônio imobiliário de um bem estático em um motor dinâmico de progresso e realização pessoal.
