Reforma Tributária e seus efeitos na tributação de imóveis para pessoas físicas
A reforma tributária, com a introdução do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) a partir de 2026, marca uma significativa alteração na forma como os rendimentos de pessoas físicas com imóveis serão tributados no Brasil. As novas regras substituem uma série de tributos anteriores, como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que juntos formam o IVA.
Essa reestruturação fiscal traz implicações diretas para proprietários de imóveis, especialmente aqueles que realizam operações de locação e venda com habitualidade ou em volume relevante. Até então, muitas dessas transações não eram enquadradas como serviço ou mercadoria, sujeitando-se apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Agora, o cenário muda, e a incidência do IVA se torna uma realidade para determinadas categorias de contribuintes.
A transição para o novo modelo será gradual, com a obrigatoriedade de inclusão do imposto na declaração já em 2026, embora a cobrança financeira progressiva ocorra entre 2027 e 2033. Esse período de adaptação exigirá atenção redobrada dos contribuintes para evitar surpresas e garantir a conformidade com a nova legislação, conforme análises de especialistas e informações do setor.
O que muda com a reforma tributária para o setor imobiliário de pessoas físicas
A principal mudança trazida pela reforma tributária é a unificação de diversos impostos sob o conceito de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que no Brasil será composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Anteriormente, a locação e, em muitos casos, a venda de imóveis por pessoas físicas não eram classificadas como serviço ou mercadoria para fins de PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. Isso significava que os rendimentos dessas operações eram tributados principalmente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com suas alíquotas progressivas.
Com a nova legislação, o cenário se transforma. A locação e a venda de imóveis, em algumas situações específicas, passam a ser consideradas atividades tributáveis pelo IVA. A alíquota estimada para o IVA é de 28%, mas para imóveis residenciais, a alíquota efetiva, ao final do período de transição, será de aproximadamente 8,4%. Essa nova incidência representa um desafio para muitos proprietários e para o mercado imobiliário como um todo, exigindo uma compreensão aprofundada das novas regras.
É crucial entender que, mesmo com a incidência do IVA, o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) continua sendo cobrado separadamente sobre o rendimento líquido. Segundo Helder Santos, professor de gestão tributária da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI), a locação, para fins de IVA, deixa de ser vista apenas como
