A transformação do Copan: de lar a polo de hospedagem
O emblemático Edifício Copan, um dos maiores símbolos arquitetônicos de São Paulo, vive uma profunda transformação que o tem levado a se assemelhar cada vez mais a um hotel. Projetado por Oscar Niemeyer, o complexo residencial, que abriga mais de mil apartamentos, tornou-se o epicentro de uma acalorada disputa entre moradores e investidores, impulsionada pela popularização do aluguel de curta temporada através de plataformas como o Airbnb.
Mais de 200 dos 1.160 apartamentos do Copan já estão hoje dedicados a essa modalidade de hospedagem, um volume que confere ao prédio uma capacidade similar à de hotéis de médio porte na capital paulista. Essa mudança radical no perfil de ocupação tem gerado atritos e levantado questões sobre segurança, convivência e a própria identidade do edifício.
A situação no Copan reflete um dilema crescente em diversas cidades brasileiras, onde edifícios residenciais em áreas turísticas enfrentam o desafio de conciliar a moradia tradicional com a intensa rotatividade de hóspedes. O debate sobre a regulamentação desse tipo de aluguel, atualmente em um limbo jurídico, adiciona complexidade ao cenário, conforme informações divulgadas pela BBC News Brasil.
A rotina de um “hotel” residencial e o impacto nos moradores
Para quem mora no Copan, a presença constante de turistas já é parte do cotidiano. As sextas-feiras, por exemplo, marcam a chegada de uma fila de hóspedes com malas, aguardando os elevadores, que transportam não apenas moradores, mas também funcionários de limpeza e carrinhos com enxovais para troca. Essa rotina, que lembra a de um hotel, contrasta drasticamente com a vida residencial tradicional.
Alexandre Araújo, morador e comerciante na galeria do Copan há oito anos, descreve a situação: “Tem dia que você tem que pedir licença para os hóspedes para conseguir entrar no seu bloco”. Ele lamenta a perda da familiaridade com os vizinhos, um aspecto fundamental da vida em comunidade. “Mudou o público, mudou a vizinhança, mudou a quantidade de gente circulando, mudou tudo. Antes, você sabia quem ia encontrar no elevador, seus vizinhos”, reitera.
Os grupos de WhatsApp dos moradores e as reuniões de condomínio são palco de discussões constantes sobre o tema. A expectativa por uma nova legislação nacional que regulamente a atividade é alta, buscando preencher o “limbo” legal que hoje se apoia em decisões judiciais conflitantes. O novo síndico do Copan, o advogado Guilherme Milani, que comanda uma equipe de 110 funcionários, resume a complexidade: “É um tema não pacificado. Há reclamações crônicas e esporádicas. Tem pessoas que suportam bem, outras, não”.
O império do Airbnb no Copan e a figura de Judson Sales
A expansão do Airbnb no Copan tem um nome central: Judson Sales. Empresário e morador do edifício, Sales transformou a gestão de aluguéis de curta temporada em seu principal negócio, batizado de “Airbnb no Copan”. Ele administra 103 dos cerca de 200 imóveis oferecidos para aluguel de curta temporada no prédio, operando com uma plataforma própria, recepção separada na galeria, lavanderia e uma equipe de 25 funcionários.
Sales, que largou um emprego público para se dedicar ao empreendimento, calcula ter recebido cerca de 3 mil hóspedes em 2023. Suas diárias variam de aproximadamente R$ 300 por quitinete a R$ 2 mil por um apartamento de dois quartos em um fim de semana comum, com descontos para estadias mais longas. Ele defende que a popularização do Airbnb trouxe movimento, dinheiro e novos comércios para o prédio, contribuindo para a revitalização da região.
Apesar de admitir a sensibilidade do assunto, Sales argumenta que parte da disputa pode ser vista como “falta de capacidade de viver em sociedade”, sugerindo que diversos usos das propriedades geram algum incômodo. Sua influência é tamanha que, após a morte do síndico anterior, Affonso Celso de Oliveira, rumores de que ele poderia assumir a sindicância circularam, embora ele tenha negado, reconhecendo um “conflito de interesses natural”.
História e renascimento: o Copan antes do Airbnb
A atual transformação do Copan é apenas mais um capítulo na rica e complexa história do edifício. Concebido para as celebrações dos 400 anos de São Paulo em 1954, o projeto original previa um complexo com um edifício residencial, um hotel de 600 apartamentos, teatro e cinema. Devido a problemas financeiros, apenas o residencial foi construído, sendo habitado a partir de 1962.
Durante a década de 1980, o Copan, assim como o Centro de São Paulo, sofreu um processo de deterioração e estigmatização, associado a problemas sociais. O renascimento veio a partir dos anos 1990, sob a gestão do síndico Affonso Celso de Oliveira, que esteve à frente do condomínio por mais de 30 anos. Sua liderança transformou o Copan em um endereço cobiçado, atraindo celebridades, artistas e restaurantes badalados.
Os primeiros apartamentos anunciados no Airbnb surgiram por volta de 2014, inicialmente contra a vontade de “seu Affonso”, que temia um retorno ao período de descuido. No entanto, o síndico posteriormente passou a atuar como conciliador entre as novas formas de uso, sempre preocupado em manter a segurança e a ordem no edifício que tanto se empenhou em revitalizar. A chegada de visitantes, impulsionada pela arquitetura e localização, continua a valorizar o prédio.
Ruído, segurança e a “cultura de férias”
A presença crescente de hóspedes “de passagem” no Copan tem gerado preocupações significativas entre os moradores fixos, especialmente no que tange à segurança e à convivência. Maíra Rosin, historiadora, doutora em Arquitetura e Urbanismo e moradora do prédio há 11 anos, expressa o desconforto: “É desconfortável para quem mora aqui, porque cria um fluxo de pessoas que são alheias ao prédio”.
Maíra destaca a diferença entre entender um lugar como moradia e como espaço de férias. Ela relata um episódio em que se deparou com hóspedes embriagados e barulhentos no elevador, exemplificando a falta de cuidado que pode surgir quando não há um vínculo de pertencimento. “Não é que não haja problemas entre vizinhos. Mas, quando se é morador, naturalmente você tem mais cuidado com o que é sua casa”, afirma.
As principais reclamações à administração do condomínio são relacionadas a barulho. Há também relatos de usos indevidos, como gravações de filmes eróticos e pessoas subindo nos brise-soleil, as estruturas de concreto da fachada, o que é proibido por segurança. Judson Sales, por sua vez, afirma implementar regras rígidas para seus hóspedes, como cadastro de visitantes e documentos, mas minimiza os incômodos, equiparando-os a problemas comuns de vizinhança, como vazamentos ou animais de estimação. O síndico Guilherme Milani, embora cauteloso, avalia que a hospedagem por temporada tem valorizado os imóveis e o comércio local.
O limbo jurídico e a busca por regulamentação
A disputa no Copan é intensificada pela ausência de uma legislação específica no Brasil sobre aluguéis por temporada em plataformas digitais. Muitos casos acabam na Justiça, gerando decisões conflitantes. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem emitido entendimentos divergentes: alguns indicam que o “silêncio na convenção do condomínio” permitiria o aluguel, exigindo proibição expressa; outros, que a simples previsão de uso residencial já seria suficiente para vetar a prática, vista como “hospedagem atípica”.
Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB SP, explica que essa lacuna jurídica permite que “os condôminos que querem fazer fazem”. A Lei do Inquilinato, que permite locações por até 90 dias, é o cerne da discussão: defensores do Airbnb argumentam que a lei autoriza; opositores, que a alta rotatividade descaracteriza o uso residencial, transformando-o em comercial.
Um projeto de lei (PL 4/2025), do senador Rodrigo Pacheco, que reforma o Código Civil, busca preencher essa lacuna. A proposta prevê que a permissão para hospedagens em edifícios residenciais deveria estar expressa na convenção do condomínio. Caso contrário, seria proibido. Para alterar a convenção, seriam necessários dois terços dos votos dos condôminos, cujo peso é determinado pela metragem do apartamento. Curiosamente, Judson Sales, um dos maiores votantes, considera a regulamentação bem-vinda, buscando clareza para o setor.
Economia, tributação e a “bolha do Airbnb”
A questão econômica dos aluguéis por temporada é multifacetada. Enquanto o síndico Guilherme Milani e Judson Sales apontam para a valorização dos imóveis e o aquecimento do comércio local, urbanistas e moradores como Maíra Rosin alertam para os impactos na disponibilidade de moradias fixas e no adensamento de regiões estratégicas. Em São Paulo, o Plano Diretor de 2023 busca atrair moradores para o Centro, incentivando novas moradias perto de transportes públicos. No entanto, há denúncias de que até edifícios financiados por programas como o Minha Casa Minha Vida estão sendo usados para hospedagem temporária, esvaziando o objetivo original.
A tributação desse tipo de imóvel também está em vias de mudança com a Reforma Tributária. Atualmente, aluguéis por pessoa física não possuem tributos indiretos. Com a reforma, a partir de 2027, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) se aplicarão a quem tiver mais de três imóveis locados e faturamento anual superior a R$ 240 mil, equiparando, em parte, os aluguéis de temporada a serviços hoteleiros. O Airbnb, por sua vez, defende a diferenciação entre locação por curta temporada e meios de hospedagem, afirmando que não configura atividade comercial.
A “febre” do Airbnb levanta a questão de uma possível “bolha”. Judson Sales e o síndico Milani acreditam que o Copan pode estar perto de um limite de oferta, e que muitos dos novos empreendimentos vendidos como investimento para curta temporada podem “naufragar” por não possuírem o mesmo atrativo arquitetônico e histórico do Copan. Enquanto isso, a administração do Copan espera aproveitar a visibilidade para arrecadar fundos para a tão esperada reforma da fachada, orçada em R$ 68 milhões, e para a instalação de um instituto cultural.
