O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de ‘CPF dos imóveis‘, tem gerado debates intensos no país. Especialistas alertam para um potencial aumento da carga tributária sobre o patrimônio imobiliário.
Esse aumento não viria por novas alíquotas, mas pela precisão na base de cálculo de impostos como IPTU, ITBI e ITD. A mudança é impulsionada pela Reforma Tributária e pela nova ferramenta.
A integração de dados do CIB visa tornar a fiscalização mais eficiente e as transações mais transparentes para o Fisco. Entenda os detalhes, conforme análises do advogado tributarista Vinicius Cunha, sócio do escritório MBW Advogados.
A origem e o ‘susto razoável’
O CIB não é uma novidade recente, tendo sido instituído em 2021 pela Instrução Normativa da Receita Federal nº 2.030. Contudo, a Reforma Tributária elevou sua importância ao alterar a natureza jurídica da propriedade nas transações.
Segundo Vinicius Cunha, a Reforma ‘traz a noção de imóvel para dentro da cadeia de consumo’, algo que não ocorria antes, como no caso do ICMS ou ISS na venda de imóveis. Essa mudança fundamental prepara o terreno para novas regulamentações.
O setor aguarda a regulamentação detalhada, que virá por leis complementares e normas específicas do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Há grande expectativa sobre as definições.
O advogado Vinicius Cunha descreve o cenário como um ‘treino que começa já em 2026 e o jogo em 2027’. Ele pondera sobre a expectativa de novas normativas, destacando a incerteza das regras que ainda estão por vir.
O cruzamento de dados: O ‘Novo Petróleo’
O CIB opera como uma chave única, integrando informações cruciais de cartórios, prefeituras e órgãos federais. Seu principal objetivo é centralizar dados, que, conforme Vinicius Cunha, são ‘o novo petróleo’, dada sua importância estratégica para a fiscalização.
Com essa integração, a Receita Federal delega parte da fiscalização aos cartórios de registro geral de imóveis (RGI). Estes passam a ser obrigados a fornecer dados detalhados sobre a titularidade e as transações de imóveis em suas respectivas circunscrições.
Vinicius Cunha explica que a Receita Federal determinou uma nova obrigação. ‘A partir da Reforma Tributária, você, cartório de imóveis, vai ser obrigado a me fornecer as informações de quem são os proprietários dos imóveis que estão sob a sua circunscrição’. Isso garante um fluxo contínuo e preciso de dados.
Impactos Práticos: IPTU, ITBI e ITD (ITCMD)
A maior precisão das informações proporcionadas pelo CIB terá um reflexo direto na base de cálculo de diversos tributos imobiliários. A seguir, exemplos práticos que ilustram esse potencial impacto.
Para os cenários a seguir, considere um imóvel fictício no Leblon, Rio de Janeiro. Seu valor de compra histórico/IR é de R$ 200.000,00, e o valor venal antigo na prefeitura, R$ 500.000,00.
No entanto, o valor de mercado real do imóvel, atualizado via CIB e por corretores, é de R$ 1.200.000,00. Essa diferença será crucial para o cálculo dos impostos.
IPTU
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é calculado sobre o Valor Venal, definido por cada prefeitura. O problema é que a atualização desse valor, que serve como base de cálculo, pode ser feita agilmente pelo Executivo municipal.
Vinicius Cunha alerta que ‘não precisa de uma nova lei para atualizar o valor venal dos imóveis, apenas de um decreto do prefeito daquele município’. Isso significa que a prefeitura pode agir rapidamente para ajustar os valores.
Cenário hipotético: Se uma prefeitura, usando dados do CIB e tecnologias como drones, percebe uma valorização ou reforma no imóvel. Ela pode atualizar o valor venal de R$ 500 mil para R$ 1 milhão.
Nesse caso, o IPTU pode dobrar de valor, mesmo sem qualquer alteração na alíquota do imposto. A base de cálculo é o fator determinante para o aumento.
Antes do CIB, a prefeitura operava com dados defasados, calculando o imposto sobre R$ 500 mil. A falta de informação impedia a atualização da base.
Com o CIB, os dados são cruzados e o ‘Valor Venal’ é atualizado para R$ 1.000.000,00 por decreto municipal. O impacto é que o imposto dobra apenas pela informação correta do valor do metro quadrado atual.
ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre a compra e venda de imóveis. Consequentemente, quanto maior o valor da transação, maior o ITBI a ser pago pelo comprador.
Com o cruzamento de dados que o CIB permitirá, transações com valores subestimados serão mais facilmente identificadas e coibidas pelo Fisco. A precisão dos dados dificultará a declaração de preços abaixo do mercado.
Cenário hipotético: Um proprietário que vende um imóvel para um parente, como um sobrinho, por um valor abaixo do mercado, por exemplo, R$ 400 mil em um imóvel que vale R$ 1,2 milhão, pode receber um auto de infração.
Antes do CIB, o cartório e a prefeitura aceitavam o valor da escritura (R$ 400 mil), resultando em um ITBI de R$ 12.000,00 (considerando alíquota de 3% no Rio de Janeiro).
Com o CIB, o sistema já aponta que o valor de mercado naquela rua é de R$ 1.200.000,00. A prefeitura pode ignorar o preço de venda e emitir a guia sobre o valor do sistema.
Na prática, a guia do ITBI pode ser emitida com base no valor de mercado do CIB, ignorando o valor do contrato. O comprador terá que pagar o imposto sobre o valor que o governo ‘acha’ que vale, ou entrar com um processo administrativo.
O advogado Vinicius Cunha afirma que ‘com certeza virá um auto de infração nesse caso. E aí será necessário comprovar que foi benevolência e que não existe fraude na operação’.
ITD / ITCMD (Heranças e Doações)
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITD, no Rio, ou ITCMD, em SP) incide sobre doações e transmissões de patrimônio, como em inventários. O fortalecimento do CIB traz um duplo impacto para este imposto.
Primeiro, na base de cálculo, que passará a considerar o valor de mercado real do imóvel, conforme os dados do CIB. Segundo, na alíquota do imposto, que com a Reforma Tributária, torna-se progressiva, variando entre 4% e 8%.
Cenário hipotético: Na doação de um imóvel de pai para filho em São Paulo, antes, a base era de R$ 500 mil com alíquota fixa (ex: 4% em SP). Era um cálculo mais simples.
Com o CIB e a Reforma Tributária, o valor base sobe para R$ 1.200.000,00, seguindo o valor de mercado. A alíquota agora é progressiva, podendo chegar a 8% para valores maiores.
O impacto é que o custo para transferir o patrimônio pode ser quase cinco vezes maior, devido à precisão dos dados do CIB somada à nova legislação. O planejamento sucessório se torna ainda mais crucial.
Serei obrigado a informar a valorização do imóvel para a Receita Federal?
Anteriormente, atualizar o valor de um imóvel na Receita Federal gerava imposto sobre o ganho de capital de 15% sobre a valorização. Isso significa que a diferença entre o preço pago e o valor de mercado atual era taxada.
Por exemplo, um imóvel comprado por R$ 200 mil e que passou a valer R$ 1 milhão, exigia o pagamento de R$ 120 mil (15% de R$ 800 mil) de Imposto de Renda à Receita Federal.
No final de 2025, foi sancionada a lei que criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp). Ela permite que pessoas físicas atualizem, na declaração do IR, o valor de bens móveis e imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2024.
Para isso, a alíquota a ser paga sobre o ganho de capital é de 4%. É uma oportunidade para regularizar o patrimônio com um custo menor.
No caso das pessoas jurídicas, a alíquota é de 4,8% de IRPJ mais 3,2% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Isso totaliza 8% para a atualização.
Contudo, é importante ressaltar que, até o momento, a existência do CIB e o cruzamento de dados por si só não criam uma obrigação para os proprietários de atualizar o valor de seus imóveis no Imposto de Renda.
Apesar disso, a base de cálculo dos impostos como IPTU, ITBI e ITD pode ser atualizada pelas prefeituras e estados. Isso ocorre com base nas informações mais precisas que o CIB proporciona.
A ferramenta foca na base de cálculo dos tributos, não na obrigação de declaração de valorização por parte do proprietário, pelo menos por enquanto. É um ponto de atenção importante.
