Estrangeiros investem em estúdios no Rio impulsionados pelo turismo pós-pandemia e câmbio vantajoso
O mercado imobiliário do Rio de Janeiro registra um aumento significativo na compra de apartamentos compactos, especialmente os estúdios, por parte de investidores estrangeiros. Essas unidades, frequentemente com cerca de 30 metros quadrados, tornaram-se um atrativo para quem busca rentabilizar com aluguéis de curta duração, impulsionados por plataformas como o Airbnb.
A alta no turismo na cidade, recuperando-se após a pandemia, tem estimulado o interesse internacional por imóveis. Paralelamente, o avanço de tecnologias que facilitam transações imobiliárias para quem está no exterior contribui para esse cenário. Empresas do setor imobiliário, como a Lobie e a RJDI, relatam um crescimento expressivo na participação de proprietários estrangeiros em seus portfólios.
Essa tendência reflete não apenas o boom turístico, mas também uma taxa de câmbio favorável para muitos estrangeiros, tornando os preços dos imóveis no Rio mais convidativos. A combinação de fatores econômicos e a crescente demanda por acomodações temporárias moldam um novo perfil de investidor na capital fluminense, conforme apontam especialistas e incorporadoras do setor.
O atrativo dos estúdios: investimento e renda com aluguel de curta duração
Os apartamentos compactos, conhecidos como estúdios, com metragens em torno de 30 metros quadrados, emergiram como uma oportunidade de investimento lucrativa no Rio de Janeiro. A principal estratégia por trás da aquisição dessas unidades é a sua aplicação no mercado de aluguel de curta duração, popularizado por plataformas como o Airbnb. Essa modalidade permite que os proprietários obtenham renda enquanto não utilizam o imóvel, ou até mesmo como uma fonte primária de rendimento.
A Lobie, especializada na gestão de imóveis de temporada, possui em seu portfólio cerca de 8.000 estúdios na cidade, incluindo projetos em construção e unidades já operacionais. Segundo a empresa, a participação de proprietários estrangeiros nesse segmento saltou de 2% há três anos para impressionantes 18% em 2026. Entre os investidores internacionais, destacam-se europeus, latino-americanos, norte-americanos e clientes dos Emirados Árabes Unidos.
Jomar Monnerat, sócio da incorporadora RJDI, corrobora essa visão, explicando que muitos compradores adquirem os imóveis com o intuito de utilizá-los por alguns meses e, no período em que estão fora, deixam o apartamento gerando receita através da locação temporária. Essa dinâmica, aliada a outros fatores, tem aquecido o mercado de unidades compactas.
Crescimento da participação estrangeira no mercado imobiliário carioca
A presença de investidores estrangeiros na compra de imóveis no Rio de Janeiro tem se mostrado crescente e diversificada. Empresas como a Lobie e a RJDI têm observado um aumento expressivo na proporção de compradores internacionais em seus empreendimentos, especialmente no segmento de estúdios. A Lobie, por exemplo, viu a participação de estrangeiros em seu portfólio de estúdios no Rio saltar de 2% para 18% em um período de três anos, culminando em 2026.
Essa expansão é impulsionada por um mix de nacionalidades, incluindo europeus, latino-americanos, investidores dos Estados Unidos e até mesmo clientes dos Emirados Árabes Unidos. A RJDI, por sua vez, registrou um aumento na proporção de estrangeiros nas vendas de estúdios, passando de quase 13% entre novembro de 2024 e junho de 2025, para cerca de 17% nos oito meses seguintes, de julho de 2025 a fevereiro de 2026. Essa tendência indica um interesse internacional consolidado e em ascensão.
O CEO da Lobie, Ernesto Otero, atribui esse interesse à retomada das atividades turísticas após a pandemia e ao avanço de tecnologias que facilitam as transações imobiliárias para quem está fora do Brasil. Essa combinação de fatores torna a aquisição de imóveis no Rio mais acessível e atraente para o público estrangeiro.
Câmbio favorável e tecnologias agilizam investimentos de estrangeiros no Rio
A taxa de câmbio atual tem sido um fator crucial para atrair o capital estrangeiro para o mercado imobiliário carioca. Com o dólar operando na faixa de R$ 5, os preços dos imóveis no Rio de Janeiro tornam-se particularmente convidativos para compradores de outros países. Essa vantagem cambial, aliada a um mercado turístico em franca expansão, cria um cenário propício para investimentos.
Além do fator econômico, o desenvolvimento e a disseminação de tecnologias têm desempenhado um papel fundamental. Ferramentas digitais e plataformas online agilizaram e simplificaram o processo de compra e venda de imóveis para quem se encontra no exterior. Isso inclui desde a pesquisa e visualização dos imóveis até a assinatura de contratos e o acompanhamento da gestão do bem, reduzindo barreiras geográficas e burocráticas.
Ernesto Otero, CEO da Lobie, destaca que o avanço dessas tecnologias tem sido um catalisador importante para o aumento do interesse externo. A facilidade em realizar transações à distância, combinada com o potencial de retorno financeiro através do aluguel de curta duração, consolida o Rio de Janeiro como um destino atrativo para investidores globais.
O debate sobre a regulamentação do aluguel de curta duração no Rio
Enquanto o mercado de aluguel de curta duração, impulsionado por plataformas como o Airbnb, cresce e atrai investidores estrangeiros, a sua regulamentação tem sido um tema de intenso debate na Câmara Municipal do Rio de Janeiro. A modalidade, vista por muitos como essencial para democratizar o acesso ao turismo e suprir a demanda em eventos de grande porte, também enfrenta críticas e questionamentos.
Críticos argumentam que o avanço do aluguel por temporada pressiona os custos de locação tradicional em bairros com forte vocação turística, como Copacabana e Ipanema, na zona sul da cidade. Além disso, há preocupações com a segurança e o sossego dentro dos condomínios, especialmente pela falta de regras claras que estabeleçam limites e responsabilidades. Essa discussão é complexa, envolvendo interesses de moradores, proprietários e plataformas digitais.
A Câmara Municipal iniciou discussões sobre a eventual regulamentação, buscando um equilíbrio entre os benefícios econômicos e o impacto social e urbanístico. A possibilidade de restrições ou novas normas para o setor é acompanhada de perto pelo Airbnb e por associações de moradores e proprietários, que buscam defender seus respectivos pontos de vista.
Airbnb defende a segurança e a legalidade das locações de curta temporada
Em resposta às preocupações e debates sobre a regulamentação do aluguel de curta duração, o Airbnb tem reforçado seu compromisso com a segurança e a legalidade de suas operações. A plataforma afirma que a segurança é uma prioridade máxima, com dados internos indicando que 99,9% das reservas ocorrem sem incidentes.
A empresa destaca que, além de incentivar o diálogo e boas práticas para a convivência em condomínios, oferece ferramentas e recursos focados na proteção de hóspedes, anfitriões, vizinhos e condomínios. O objetivo é garantir que as estadias transcorram da forma mais segura possível. O Airbnb também tem acompanhado de perto as discussões regulatórias na Câmara do Rio, defendendo a locação por temporada como uma atividade legítima.
A plataforma argumenta que proibir ou restringir essa prática pode violar o direito constitucional de propriedade. Segundo dados da empresa, no Rio de Janeiro, quase 30% dos anfitriões são aposentados, mais de 55% dependem da renda do Airbnb para continuar morando em suas casas e quase 45% utilizam os ganhos para pagar suas contas. Essa perspectiva ressalta o impacto socioeconômico da atividade para muitos brasileiros.
STJ define regras para aluguel de curta temporada em condomínios residenciais
Um marco importante na discussão sobre aluguel de curta temporada ocorreu no início de maio, quando a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que proprietários de imóveis em condomínios residenciais só poderão oferecer locações de curta duração mediante autorização expressa em assembleia.
Segundo o entendimento da Corte, a permissão para esse tipo de uso exige a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos. Essa decisão visa trazer mais clareza e controle para os condomínios que lidam com a dinâmica dos aluguéis por temporada. A deliberação busca equilibrar os direitos dos proprietários com o bem-estar e a segurança dos demais moradores.
Em resposta à decisão do STJ, o Airbnb declarou que a deliberação se refere a um caso específico e pontual, não sendo definitiva, e que não determina a proibição geral da locação via Airbnb em condomínios. A plataforma mantém sua posição sobre a legitimidade da atividade, mas a decisão judicial impõe novas diretrizes para a operação em condomínios residenciais.
O fenômeno dos estúdios se expande além do Rio, impulsionado por tendências demográficas e urbanísticas
O sucesso dos estúdios não se restringe ao Rio de Janeiro, sendo um fenômeno observado em diversas metrópoles brasileiras. A crescente aposta do mercado em imóveis compactos é associada não apenas ao turismo, mas também a mudanças demográficas, como a redução do tamanho das famílias no país. Consultorias apontam um grande volume de lançamentos desse tipo de unidade em cidades como São Paulo.
No Rio, o plano Reviver Centro, da Prefeitura, tem sido um grande incentivador para o investimento em imóveis compactos, especialmente no centro da cidade. Em contrapartida, as incorporadoras recebem potencial construtivo para ser utilizado em outras áreas, como a zona sul, onde muitos projetos de estúdios têm sido lançados. Essa política urbana estimula o desenvolvimento e a oferta de novas moradias compactas.
Outro fator relevante foi a alteração no Código de Obras do município em 2019, que reduziu a área mínima útil das construções para 25 metros quadrados em certas regiões. Essa mudança legislativa facilitou a viabilização e a construção de unidades menores, ampliando as opções para investidores e compradores.
Turismo em alta e recordes no aeroporto do Galeão impulsionam mercado imobiliário
O Rio de Janeiro vive um momento de forte retomada turística, perceptível em suas ruas e na movimentação de seus aeroportos. O Aeroporto Internacional Tom Jobim (Galeão), o principal da cidade, registrou um movimento recorde em 2025, com 17,5 milhões de passageiros. Este número representa o maior volume em toda a série histórica do órgão, iniciada em 2000, evidenciando o boom do turismo na capital fluminense.
Esse aquecimento no fluxo turístico reflete diretamente no mercado imobiliário, especialmente no segmento de aluguel de curta duração e na demanda por imóveis compactos. A presença massiva de visitantes, tanto nacionais quanto internacionais, sustenta a necessidade de acomodações e impulsiona o interesse por investimentos nesse setor.
Empresas do ramo imobiliário, como a Patrimôvel, relatam um apetite significativo de estrangeiros por estúdios na zona sul carioca. Em um período de seis meses, entre novembro de 2025 e abril de 2026, estrangeiros foram responsáveis por quase um terço das 54 vendas de compactos realizadas pela imobiliária em bairros como Copacabana, Ipanema e Leblon, com argentinos liderando esse grupo.
Preços dos estúdios no Rio variam conforme a localização, de R$ 360 mil a R$ 1,5 milhão
Os preços dos estúdios no Rio de Janeiro apresentam uma variação considerável, diretamente influenciada pela localização e pelo valor do metro quadrado. No centro da cidade, o metro quadrado de um lançamento pode partir de R$ 12 mil, o que significa que um estúdio de 30 metros quadrados custaria aproximadamente R$ 360 mil. Essa faixa de preço torna o centro uma opção mais acessível para determinados perfis de investidores.
Em bairros turísticos tradicionais como Copacabana, o valor do metro quadrado pode atingir R$ 30 mil, elevando o preço de um estúdio de 30 metros quadrados para até R$ 900 mil. Em áreas ainda mais valorizadas da zona sul, como Ipanema e Leblon, os preços se mostram ainda mais elevados, com o metro quadrado podendo alcançar R$ 45 mil ou R$ 50 mil. Nessas localidades, um estúdio de 30 metros quadrados pode custar entre R$ 1,4 milhão e R$ 1,5 milhão.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento reconhece que a pressão sobre os valores da habitação é um desafio global para grandes metrópoles. A prefeitura afirma que busca atuar na expansão e diversificação da oferta imobiliária por meio de leis modernas, alienação de imóveis públicos ociosos e novos investimentos, visando reduzir a pressão sobre os preços e manter a cidade economicamente viável e acolhedora para todas as faixas da população.
Perspectivas futuras e a busca por um equilíbrio no mercado imobiliário carioca
O mercado de estúdios no Rio de Janeiro, impulsionado por fatores como o turismo, o câmbio favorável e mudanças legislativas, apresenta um cenário de crescimento e dinamismo. A crescente participação de investidores estrangeiros e a popularidade dos aluguéis de curta duração moldam novas dinâmicas no setor imobiliário.
Enquanto o mercado se beneficia desses impulsos, o debate sobre a regulamentação do aluguel de curta duração continua em pauta, buscando um equilíbrio entre os interesses de diferentes atores: proprietários, moradores, turistas e a própria cidade. A decisão do STJ sobre a necessidade de aprovação em assembleia para locações em condomínios residenciais é um exemplo da busca por maior clareza e controle.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento sinaliza o compromisso da prefeitura em promover políticas que expandam e diversifiquem a oferta imobiliária, visando mitigar pressões sobre os preços e garantir a viabilidade econômica e social da cidade. O futuro do mercado imobiliário carioca dependerá da capacidade de conciliar o desenvolvimento econômico com a qualidade de vida urbana e o acesso à moradia para todos os cidadãos.
