Desafio Urbano: Como Construir Casas Acessíveis em Áreas Nobres de Curitiba?
A cidade de Curitiba está em um momento crucial de sua trajetória urbana, com a revisão do Plano Diretor em pauta. A discussão central gira em torno de um dilema persistente: como viabilizar a produção de habitações de interesse social (HIS) em regiões que já possuem infraestrutura completa, transporte e serviços, quando o alto valor do solo e as normas urbanísticas atuais favorecem outros tipos de empreendimentos.
O setor imobiliário, representado pela Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR), tem participado ativamente das discussões técnicas. Uma das principais preocupações levantadas é a crescente dificuldade em desenvolver projetos destinados a famílias de renda média e média-baixa em áreas já consolidadas da capital. Esse cenário, segundo o setor, tem levado ao deslocamento de moradores para municípios vizinhos na Região Metropolitana.
A situação ocorre em um contexto de demanda habitacional crescente. Atualmente, mais de 40 mil famílias aguardam na fila da Cohab Curitiba, e estudos indicam que a necessidade real de moradias na capital ultrapassa 90 mil unidades. Paralelamente, a alta dos aluguéis dificulta o acesso à casa própria, agravando o déficit habitacional. As informações são baseadas em discussões técnicas e posicionamentos da ADEMI-PR.
A Crise Habitacional Curitibana: Números e Impactos Sociais
A questão da habitação em Curitiba vai além da simples falta de unidades. A análise do déficit habitacional revela que mais de 40 mil famílias estão na fila da Companhia de Habitação de Curitiba (Cohab), e a demanda total por novas moradias na capital é estimada em mais de 90 mil unidades. Denise Schmid, diretora de Região Metropolitana na ADEMI-PR, destaca o impacto do alto custo do aluguel nesse cenário.
Segundo Schmid, que também é Gestora de Desenvolvimento Imobiliário da MRV no Paraná, aproximadamente 26% dos domicílios curitibanos são alugados. Deste percentual, cerca de 86% das famílias enfrentam o chamado “ônus excessivo do aluguel”, comprometendo mais de 30% de sua renda apenas com a moradia. Essa situação restringe severamente a capacidade de poupança e investimento na aquisição de um imóvel próprio, alimentando uma demanda reprimida que a cidade precisa urgentemente atender.
Essa realidade aponta para um ciclo vicioso: o alto custo de vida e, especificamente, o alto custo da moradia em áreas centrais e bem localizadas, empurram a população de menor e média renda para a periferia ou para municípios vizinhos. Essa migração, por sua vez, aumenta a pressão sobre a infraestrutura de transporte e serviços nessas novas áreas, além de impactar negativamente a qualidade de vida dos trabalhadores, que passam horas em deslocamento diário.
A Equação Inviável: Por Que HIS Disputa Espaço e Perde?
O Grupo de Trabalho de Habitação de Interesse Social (HIS) da ADEMI-PR aponta que o cerne do problema reside na viabilidade econômica da produção imobiliária. Em regiões estratégicas de Curitiba, como os eixos estruturais e áreas já dotadas de infraestrutura completa, a produção de habitações de interesse social compete diretamente com empreendimentos de menor porte, como estúdios e apartamentos compactos. Estes últimos, devido à sua proposta de valor e público-alvo, conseguem absorver custos de terreno significativamente mais elevados.
Paulo Folador, CEO da Rottas Construtora e diretor de Habitação de Interesse Social da ADEMI-PR, explica essa dinâmica. “Um empreendimento compacto consegue remunerar a terra de forma muito mais competitiva. A habitação de interesse social não consegue disputar esse mesmo terreno nas mesmas condições”, afirma. O resultado é que muitas áreas com potencial para abrigar moradias destinadas a trabalhadores acabam sendo ocupadas por outros produtos imobiliários ou permanecem subutilizadas, incapazes de atender à demanda por HIS.
Essa competição desigual pelo solo urbano impede que famílias de menor e média renda tenham acesso a moradias em locais com melhor acesso a oportunidades de trabalho, educação e lazer. A concentração de empreendimentos compactos em áreas centrais, impulsionada pela rentabilidade, deixa as áreas mais periféricas como única opção para a habitação de interesse social, o que gera novos desafios de mobilidade e segregação socioespacial.
O Custo Invisível da Expansão Urbana e o Impacto na Mobilidade
A dificuldade em produzir habitação de interesse social dentro de Curitiba tem um efeito cascata que vai além do mercado imobiliário. Paulo Folador, da Rottas Construtora, alerta para o impacto direto na mobilidade urbana e na qualidade de vida dos cidadãos. “Quando a produção habitacional deixa de acontecer em Curitiba, essas famílias acabam buscando alternativas na Região Metropolitana”, explica.
Essa busca por moradia em municípios vizinhos intensifica o fluxo de veículos e o uso do transporte público, sobrecarregando os sistemas existentes e aumentando o tempo de deslocamento. Folador estima que, em muitos casos, essas famílias chegam a passar até quatro horas por dia em trânsito entre suas casas e seus locais de trabalho. Esse tempo perdido impacta a produtividade, o convívio familiar e o bem-estar geral dos trabalhadores.
Além disso, a expansão urbana desordenada para a periferia e para municípios vizinhos implica em novos custos para o poder público em termos de expansão de infraestrutura básica, como saneamento, energia elétrica, iluminação pública e serviços de saúde e educação. Essa expansão “invisível” representa um ônus financeiro e social considerável, que poderia ser mitigado com um planejamento urbano mais integrado e que priorizasse a ocupação qualificada do solo já existente.
Recursos Existentes, Desafios Urbanísticos: O Papel do FGTS
Um ponto crucial levantado pelo grupo de trabalho da ADEMI-PR é a disponibilidade de recursos para o financiamento habitacional, especialmente por meio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Criado em 1967, o FGTS é uma importante fonte de recursos para o setor, destinado a financiar a aquisição e construção de moradias, atendendo a diversas faixas de renda dos programas habitacionais federais.
Alex Tannouri, gerente regional de negócios da Construtora Tenda e conselheiro fiscal da ADEMI-PR, ressalta que “existe recurso, existe demanda e existe interesse em produzir”. O gargalo, segundo ele, está na criação de “condições urbanísticas que permitam que essa produção aconteça em regiões da cidade onde já existe infraestrutura instalada”. A ausência dessas condições leva Curitiba a, na prática, transferir parte de sua demanda habitacional para outros municípios.
A análise dos recursos disponíveis no FGTS para programas como o Minha Casa, Minha Vida, e outras linhas de crédito, demonstra que o capital existe, mas a dificuldade reside em aplicá-lo de forma eficiente em áreas urbanas consolidadas da capital. A burocracia, a complexidade das leis de zoneamento e o alto custo do solo em locais estratégicos acabam inviabilizando projetos que poderiam atender a milhares de famílias curitibanas, forçando-as a buscar alternativas em locais menos providos de infraestrutura e oportunidades.
A Revisão do Plano Diretor: Uma Oportunidade para o Futuro Urbano
A atual revisão do Plano Diretor de Curitiba é vista pelo setor imobiliário como uma janela de oportunidade para redefinir parâmetros urbanísticos essenciais para a viabilidade da produção habitacional. Alex Tannouri, da Construtora Tenda, enfatiza que a parceria entre a Cohab e o mercado prevê instrumentos urbanísticos importantes, e o debate agora se concentra em como “criar um ambiente que permita ao mercado ampliar sua contribuição”, especialmente para as famílias que dependem de financiamento habitacional e lutam para encontrar moradias bem localizadas.
Entre os temas em discussão estão a densidade construtiva, o coeficiente de aproveitamento do solo, as exigências de vagas de estacionamento e outros parâmetros urbanísticos que influenciam diretamente o custo do empreendimento e, consequentemente, o valor final do imóvel. A ADEMI-PR argumenta que ajustes nesses parâmetros podem tornar a produção de HIS mais atrativa e viável em áreas centrais e bem localizadas.
A presidente da ADEMI-PR, Maria Eugenia Fornea, reforça a importância estratégica da discussão. “Habitação não é apenas uma questão imobiliária. É uma discussão sobre mobilidade, produtividade, infraestrutura, qualidade de vida e desenvolvimento econômico”, afirma. Para ela, a revisão do Plano Diretor é o momento ideal para Curitiba “avaliar como pretende crescer e como deseja acomodar as famílias que movimentam sua economia”.
O Que Está em Jogo: Densidade, Coeficientes e o Futuro da Moradia
A discussão sobre os parâmetros urbanísticos na revisão do Plano Diretor de Curitiba é fundamental para determinar o futuro da oferta habitacional na cidade. O Grupo de Trabalho de Habitação de Interesse Social da ADEMI-PR tem focado em pontos específicos que impactam diretamente a viabilidade de empreendimentos para famílias de baixa e média renda.
Um dos pontos centrais é o coeficiente de aproveitamento, que define a área máxima que pode ser construída em um terreno. Aumentar esse coeficiente em áreas com infraestrutura consolidada poderia permitir a construção de mais unidades habitacionais no mesmo espaço, diluindo o custo do terreno por unidade e tornando os imóveis mais acessíveis. Da mesma forma, ajustes na densidade construtiva e nas exigências de estacionamento também podem otimizar o uso do solo e reduzir custos de produção.
A ADEMI-PR argumenta que a flexibilização desses parâmetros, aliada a incentivos fiscais e a um licenciamento mais ágil, poderia destravar investimentos e permitir que construtoras desenvolvessem projetos de HIS em locais privilegiados, próximos a centros de emprego, transporte público e serviços. Isso não apenas atenderia à demanda reprimida, mas também contribuiria para a diversificação social e econômica dos bairros, combatendo a segregação urbana.
Decisões para as Próximas Décadas: O Plano Diretor e o Legado Urbano
A revisão do Plano Diretor de Curitiba não é apenas uma atualização de regras urbanísticas, mas sim a definição de um caminho para o desenvolvimento da cidade nas próximas décadas. As decisões tomadas agora terão impacto direto na forma como Curitiba crescerá, como seus cidadãos viverão e como a economia local se desenvolverá.
Maria Eugenia Fornea, presidente da ADEMI-PR, enfatiza que a habitação é um motor de desenvolvimento econômico e social. Ao garantir que famílias de diferentes faixas de renda tenham acesso a moradias dignas e bem localizadas, a cidade fomenta a produtividade, reduz o tempo de deslocamento, melhora a qualidade de vida e fortalece o mercado de trabalho local. A falta de moradias acessíveis, por outro lado, pode levar à estagnação econômica e ao aumento das desigualdades.
As contribuições elaboradas pelo Grupo de Trabalho de Habitação de Interesse Social da ADEMI-PR já foram encaminhadas aos fóruns de discussão da revisão do Plano Diretor. Com a proposta avançando para o Legislativo, a expectativa é que o debate ganhe força e que sejam encontradas soluções que equilibrem os interesses econômicos com as necessidades sociais, garantindo um futuro urbano mais justo e sustentável para todos os curitibanos.
O Futuro da Habitação em Curitiba: Um Chamado à Ação
A discussão sobre a revisão do Plano Diretor de Curitiba e a produção de habitação acessível é complexa e multifacetada. Envolve o poder público, o setor privado e a sociedade civil na busca por soluções que atendam à crescente demanda por moradia, sem comprometer a qualidade de vida e o desenvolvimento sustentável da cidade.
A ADEMI-PR e seus representantes têm buscado dialogar com os gestores públicos, apresentando dados, estudos e propostas concretas para viabilizar a construção de HIS em áreas com infraestrutura. A esperança é que os debates em torno do Plano Diretor resultem em instrumentos urbanísticos que permitam a produção de moradias acessíveis em regiões estratégicas, reduzindo o déficit habitacional e os impactos negativos da expansão urbana desordenada.
O desafio é grande, mas a oportunidade de moldar o futuro de Curitiba, tornando-a uma cidade mais inclusiva e com qualidade de vida para todos os seus habitantes, está em jogo. A forma como a cidade lidará com a questão da habitação acessível definirá seu legado para as próximas gerações, impactando diretamente a dinâmica social, econômica e territorial da capital paranaense.
